拥有1.05亿平均年龄24岁人口的菲律宾已实实在在成为世界舞台的焦点。上至世界各大国领导人的竭力拉拢，下至市井平民的热情投资，菲律宾正快速颠覆外国人对其的刻板印象，特别是热衷于海外置业的中国投资者。

那么房产投资，大多数投资者最关心的问题便是收益，说到收益，一个国家地区房产收益如何，最关键的因素就是当地人的房屋刚需问题。那么作为人口超过一亿的菲律宾，住房需求究竟是如何样的？

菲律宾2017年和2018年的房地产市场：

得益于菲律宾经济的持续强劲增长，从2010年开始，菲律宾房地产市场一直蓬勃发展。

2017年，MANILA商业区增加了70,000多套办公和商业用房，创下新纪录。但商业地产的空置率仍然很低，约为5％。

许多中国公司，尤其是科技和赌博公司，将服务业务外包给MANILA大都会等城市。中国投资者不断崛起，推动了房地产需求，并提高了房价。

这些公司不仅在马卡蒂（Makati）等商业区购买或租用办公用房，还为员工购买住宅物业。尽管供应增加，但离岸博彩公司对MANILA中央商务区极低的空置率产生了重大影响。

大温哥华区域三年来的公寓价格走势，图源：MLS(加拿大房产协会)

随着澳洲加拿大等国承载房产的蓄水池已接近高位，自然而然地让投资者在其他地方寻找更具吸引力的房产价值洼地。

与热钱对房产的追逐相对应的是，超发货币的供应，推动了全球对一切的需求，这导致了水泥、木材、铜和钢铁等建筑材料的通货膨胀，这些增长将影响菲律宾的开发商，并将不可避免地转嫁到消费者身上，无论是价格上涨还是缩减规模，这是我们在公寓市场长期看到的趋势。

（彩荣备注：大炮一响，资源看涨。这边俄国的坦克隆隆驶向基辅，那边布伦特原油价格立刻突破105美元，而对于依赖国际贸易的菲律宾而言，能源价格长期上涨肯定会导致进口能源通胀上升，同时引发比索贬值压力的双重打击，因为企业需要更多美元来支付价格上涨的石油。运输和公用事业成本可能会上升。）

SO，我们可以预期，房屋建筑成本的不断攀升，让开发商的定价无法再进行时光穿越，因此，购房者将继续从大MANILACBD市中心的高价单位转向郊区和临近大MANILA地区的低价单元。

尽管，开发商已经通过提供更灵活的付款条件来应对成本上涨，以及市场购买者的购买能力损失，但是随着本地市场的收入水平继续恢复，这种灵活性将在未来几年内被吸收。

暂时而言，这种灵活的付款条件，不会导致期房楼花公寓的快速升值，另一方面，至于各家开发商的二手楼花，只会在租金增加和就业恢复到疫情大流行水平时，才会产生活跃交易。

 

如果我们考察世界各主流经济体在疫情大流行之前的相对表现，菲律宾的基本面在许多方面都可以说是优越的。

根据菲律宾统计局 (PSA) 的数据，菲律宾的 GDP 增长率为 6.4%，而 2019 年美国的增长率为 2.2%。

众所周知，个人和政府债务水平在 GDP 中所占的百分比，过去和现在仍然低得多，以及我们的人口年龄和工资升值潜力，使我们的经济有能力再次跑赢主流经济体。

2018年第一季度菲律宾首都地区的房屋空置率为12.4%,比起2017年第四季度的12.6%略显下降。而随着外国务工者的正面增长，高力国际预计，2019至2020年，MANILA的房屋空置率将下降至12%。

MANILA楼价

多年来，MANILA的房地产价格持续大幅上涨。 下面你可以看到马卡蒂三卧室公寓的价格同比上涨幅度：

•2017年 –  10.4％

•2016年 –  9.95％

•2015年 –  13.43％

•2014年 –  7.11％

•2013年 –  14.37％

总体而言，2017年全国平均价格上涨了5.7％，其中复式房屋的涨幅最大，其次是住宅公寓。独立式别墅住宅/附属房屋的价格略有下降。

在大MANILA区，住宅物业价格上涨8.8％，但该国其他地区的价格上涨仅为3％。

2018年上半年MANILA房地产市场的回顾：

（1）预售量增加了近30,000套（创历史新高）。预计到2018年底将超过60,000套。

（2）导致需求增长的主要包括三个方面的推动力：住菲外籍人士购房，本地白领阶层和中国投资者增加。

（3）公寓的空置率仍保持在11％的较低水平，而未来几年预计将继续维持在12％左右。

（4）MANILA大部分地区的季度价格涨幅均超过2％，而博尼法西奥和马卡蒂等高档地区的价格涨幅约为2.8％。

菲的房地产市场2019年将如何表现？

总的来说，菲律宾2019年的房地产市场看起来很光明，特别是如果我们看看Metro Manilla这样的地方。几乎所有主要城区的需求都超过供应，而办公室空置率则低于5％。

根据最近的数据以及之前的趋势，许多人认为MANILA可能是投资东南亚房地产的最佳地点之一。

在过去十年中，世界上很少有国家的增长率持续保持为6-7％。快速增长的经济正在推动房地产行业，越来越多的中国投资者和公司在菲律宾经营。

我们也看到当地人的购买力不断增强。无论是办公楼还是住宅房产，离岸博彩业都是房地产市场的主要推动力之一。 2018年，博彩总收入增长了9.4％，这代表了中国投资者和博彩公司支持的蓬勃发展的行业。

菲律宾的房地产市场是否达到顶峰？

公平地说，没有。 您可能想知道，过去七年我们看到的持续价格上涨是否意味着市场已经达到顶峰？如果我们回顾一下1997年亚洲金融危机以来的价格趋势，答案应该是否定的。

当时，房地产市场经历了急剧下滑。但如果比较经过通货膨胀调整的当前价格，目前仍然低于危机前的20％。从历史上看，市场仍然远未达到历史性高峰。

菲律宾的租金收益率有多高？

即使我们假定价格会以过去几年相同的速度上涨（8~10％），预计租金收益率仍将维持在相同的水平（6-8%）。菲律宾在租金收益方面表现良好，所以你不必担心太多。但也不大会大幅上涨。在2017年和2018年，我们没有看到住宅物业租金大幅上涨，而Colliers预计到2020年租金最多会增加1-3％。

菲律宾未来的房地产供应？

根据仲量联行（JLL）最近发布的一份报告，许多知名开发商在MANILA大都会和其他NCR城市开展业务，提供办公和居住房产，以满足未来的需求。

据仲量联行称，到2020年将增加约210万平方米的办公空间，其中大部分将用于马卡蒂，帕西格和达义的需求。

同样，同一报告预测2019年共有35,000套公寓单元增加。预计Pasay，Taguig，Makati和Quezon等城市的住宅单元增幅最高。

从2019年到2021年，每季度将提供8.600套公寓单元，而在此期间公寓的空置率将保持在12-13％左右。租金的增长将保持不变，直到2021年才会略有增加。

是什么推动了菲律宾房地产的需求？

●离岸公司和中国外包

随着比索的不断贬值，来菲律宾投资变得更加实惠，并且菲律宾能够为外国公司提供大量低廉的说英语的工作人员，因而是最有利可图的市场。全球电子商务公司，呼叫中心和游戏公司等公司的需求不断增加。

注：2018年1月1美元= 49比索| 2018年10月，一美元= 54比索

●持续供应灵活的工作空间

凭借数百万平方米的办公空间，租金保持稳定，使公司和初创公司能够更轻松地扩展和运营。

●本地和外国高净值人士的数量增长

经济增长，失业率降低，中产阶级和上层阶级不断壮大，外国人推动住宅房地产市场的增长。

●中国买家数量增加

越来越多的中国买家为菲律宾当前和未来房地产的增长做出了贡献。据彭博社报道，自2016年9月以来，赌博/博彩市场吸引了大约10万名中国工人前往MANILA大都会工作。

●来自海外的高汇款

菲律宾有1000多万人在世界各地务工，他们每个月不断汇钱回来，使其成为世界上第三大外国汇款接收国。与2016年相比，2017年海外菲律宾人向其家庭汇入了30亿美元。随着比索贬值，以及外汇汇款的增加，许多家庭具备了购买和投资住宅房地产的需求和能力。

●人口红利巨大

菲律宾现在人口超过了1亿，平均年龄却只有26岁，当中国和西方国家面临人口老龄化问题时，菲律宾却拥有75%的劳动人口！而这些年轻的人口以后都将会面临结婚买房的问题，对房子的刚需需求量极大，这部分人也成为了撑起菲律宾房产市场的中坚力量

菲律宾投资产出相对较高，经商环境不断改善。您还可以选择申请多项长期签证，只要很低的条件，就能让您无限期地在这里生活或工作。

MANILA房产市场发展的现状似乎可以看到些许早期深圳的影子，城市规划刚刚起步，不少基建项目正在落实。相信在不远的将来，菲律宾基础建设肯定会越来越完善，MANILA房价的增值空间显然也会越来越大，不可估量！

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