在菲律宾新房建造团队八大主角分工详解

建造新房需要一支训练有素、专注客户需求的专业队伍。一起来了解一下在菲律宾建造新房过程中各成员的角色分工。通常，建筑团队的核心成员之间、成员与业主之间均需紧密协作来完成各个工序的施工建设。一个分包商在完成所负责的工序之后会在施工经理的监管下将工程移交给下一个分包商。施工经理的职责是对承包商之间的工序交接过程进行监管、确保工程质量、督促项目各方按照工程进度计划进行施工建设。不管你是打算在菲律宾买卖房产/租房/写字楼等，还是已经买房/租房，你在菲律宾置业的过程中，有任何疑问，欢迎咨询我们 Telegram 电报 @VBW777 微信 VBW333

假设本文所讲的住宅位于一个经过总体规划的大型新开发社区，在这种情况下，住宅的建造过程从土地开发商对整个社区进行规划时就已经开始了。

1、土地开发商

修建住宅首先要从买地开始。土地开发商需要不断的寻找适合社区开发的可用的土地（或未上市物业），这些土地可能是在开阔的郊区、林区或者景色优美的山区。

土地开发商可能要投入数年的时间和大量的金钱从多个业主手中买到一个个单块土地，最后汇聚一起作为大型社区的建设用地。

开发商对未来社区进行总体规划，规划内容包括目标客户群体和住宅类型。在此基础上，开发商会为此项目选择建筑商并绘制详细的总体规划图，规划图会标明社区面积、类型及住宅售价区间。

接下来要开始场地准备工作。大多数情况下，开发商首先要取得政府部门的建设许可。建筑工地有时会要根据住宅类型是独户或多户进行重新分区。此外，新住宅区无疑会引来新生源，因此项目还需当地学校委员会进行签字确认。

社区的总体规划方案获批之后，开发商要平整土地，以便埋设排水管道、腐蚀控制系统、修建社区路面及地下基础设施，如上下水及其他公用设施。接下来要修筑道路、路沿、人行道、路灯、路牌及消防栓等建筑商与业主共享的一些重要设施。

开发商一般还会修建社区的康乐设施，如社区俱乐部、游泳池、健身中心、步行径、游乐场甚至遛狗园等。

上述工作完成以后，开发商通常会将这些所谓的“熟地”卖给有资质的住宅建筑商。建筑商拿到地块后的首要任务便是根据目标客户群体、协定售价区间、地域特色（如Phoenix和Boston两地住宅风格就大相径庭。）及地貌特征确定将要建设住宅的平面图。在接手此社区建造任务之后，新房建筑商首先要确定的内容之一便是所建住宅的类型。接下来便会涉及到以下人员：

2、建筑设计师

菲律宾新房建筑商买下“熟地”之后会与建筑设计师进行密切合作。建筑商可用自己公司的设计师，也可从专业的建筑公司聘请。不管哪种情况，建筑设计师的职责都是为社区设计适合的住宅平面图（或在原有图纸上修改、调整）。

如今的住宅都是根据大多数客户的需求设计，如开放式厨房、更高的吊顶、大主卧及浴室、更大的衣柜及充足的储物空间等。

根据上述特点以及预定的建筑面积和价格要求设计出来一系列平面图（也称作“平面布置图”）是非常有吸引力的。

在此社区购房时你可从中图库中选择喜欢的平面图。设计师在设计每户住宅时，会将住宅所在地块的位置、地貌、朝向、与其他地块的关联、环境及天气因素考虑进去。设计师很注意整个社区的和谐性，设计的住宅毗邻之间能相互补充、彼此增色。当图纸最终确定之后，我们来看一下住宅建造公司中的一些核心角色。

3、新房建筑商

菲律宾新房建筑商负责住宅设计、施工的每个工序，因此选择建造公司对业主来说至关重要。建筑商和它的核心成员（更多内容请看下面）负责挑选、管理各个分包商。同时，他们会对施工进度及工程质量进行密切的监管。

[在菲律宾建造新房，需要土地开发商、建筑商、设计师、施工经理等多个不同角色的紧密配合才能完成。图为由菲律宾知名新房建造商Toll Brothers开发建造的新房社区实景图，位于加州尔湾森林湖（Lake Forest），是典型加州风格的豪华独立别墅社区。[/caption]

4、建筑商的销售顾问（置业顾问）

通常，新房建筑商都有一支知识渊博、经验丰富的现场销售团队，他们帮助业主选择符合要求的地块及房屋平面图，也可称之为置业顾问。

销售顾问对其所在社区及附近区域（包括附近的购物场所、学校、饭店等）了如指掌，没有人会比他们更加了解购房者关心的重要细节。置业顾问会为你解答一系列关于建筑商、房屋平面图、可购买地块、建筑商独特的施工方法及能源效率等问题，以及哪些是标准化设置、哪些是可选项或可升级项等。

置业顾问会在你选房期间提供全程指导。很多情况下，建筑商会提供一套或多套样板房供客户参观，客户从中可获得直接的视觉与感观体验，也可了解住宅内部房间之间的布局方式。很多建筑商会将样板房进行装修、摆放家具，给客户更直观的视觉体验。除了样板房之外，建筑商还通过透视图、电脑合成动画、3D和互动平面图向客户展示住宅内部细节。

置业顾问会帮客户选择平面图、住宅模型、正面图（房屋正面外观图）以及地块等。

5、设计顾问

在上述事项确定之后，客户签署购房协议，接下来就要与设计顾问合作。

新房建筑商负责进行所谓的“遴选”工作，即选择住宅关键部分的风格、颜色、类型等，使之与业主的个人品味和风格相匹配。

设计顾问会帮业主决定如地板（瓷砖、实木、依稀树脂或是地毯）橱柜、台面等重要部分的设计选择。此外，业主可能还会选择电器、照明及卫浴配件、家庭自动化和安保系统的线路布局。很多新房建筑商允许业主进行一些结构上的改变，如飘窗、三车车库、甚至是可以用作卧室、书房或影音室的多功能间。

设计顾问会将业主选择的产品及设计记录下来，一并交给采购部及施工经理（有关施工经理的更多介绍看下面）。至此，新房已经准备开始施工了。

6、施工经理

每个建筑公司对施工经理这个职位冠以不同的头衔。新房建筑商会指派一个核心成员来负责管理整个项目，有些公司称其为施工经理或现场经理，有些公司称呼其为“建筑商（builder）”。这就意味着Bill Smith可能是你的builder（施工经理），同时也是Adams Homes公司的职员。

我们暂且不管具体头衔如何，一个合格的施工经理必须有深厚的施工科学技术背景，熟悉房屋建造的每个阶段。施工经理需要亲自去完成一系列关键工作，同时还要与项目组其他成员协调配合。施工经理的工作职责一般如下：

与各承包商、建材供应商及建造公司的核心成员协作配合。
帮助协调如建筑材料的采购、配送等工作。
根据施工进度，安排承包商进场顺序。
确保个承包商按时按质完成本工序工作，顺利交付给下个承包商。这些交接过程的管理工作对建设施工而言非常关键。
安排检查，进行质量控制，确保所有人员都按照建筑师的建筑设计进行施工建设。

施工经理要负责管理住宅建造的整个过程，确保工程按时按质交付。作为总指挥，施工经理要用对施工人员、建筑材料、正确的施工及质检程序，按照精心规划好的顺序进行住宅的修建。

住宅修建过程中施工经理一般会是指定的业主联系人。很多建筑商会在施工的关键阶段，如进行框架设定或安装干式墙时提前安排业主参观，这时业主可向施工经理咨询墙后面是什么（如隔热层、布线、管道等）以及其他能增加住宅舒适度及能源效率的方法。

7、关键承包商

每套住宅都有一些关键部位需要技术熟练的承包商进行施工。以下列表虽不全面，但也涵盖了在住宅建造过程中扮演重要角色的承包商。承包商一般履行的职责如下：

场地准备、平整
地基：如果住宅有地下室，承包商会对此进行处理。
结构：承包商会安装内墙、屋顶、内墙框架、窗户和户外门。
外部护墙板、stucco或者砖墙
加热、通风及空调系统，通常被称为暖通工程（HVAC 或H-Vac）还包括隔热板的安装。
粗、精加工电气工程
粗、精加工水管工程
干式墙（通常称为石膏板）：完工之后，住宅就有了真正的墙和吊顶。
粉刷油漆
内部装饰和橱柜
台面
地板和地毯
车道和人行道

8、质检员

在整个施工过程中至少要做两次检查：一次是在安装干式墙之前，一次房主入住之前。

新房建筑商有自己的质检员，他们会确保每栋住宅在交付前到达公司质量标准。此外，市或县级质检员会对房屋的各项系统进行检查，查看其是否达到当地建筑法则。建筑法则各地有别，但一般包括如下内容：

水泥浇筑之前地基、上下水管道铺设
检查住宅结构及系统设施（电力、管道及暖通空调系统）
房屋的外部结构，包括屋顶、门窗及外墙覆盖物，如护墙板、泥灰、砖墙
在居住许可证下发之前对住宅进行一次最终检查

住宅竣工！

从土地开发商到建筑师，再到设计师、施工经理及各个承包商、检查员，每一个项目组成员的目标都只有一个：为业主建造出优质、淳朴、完整、可随时入住的新家。

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