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菲律宾如何租房买房不被坑?马尼拉租房避坑指南 菲律宾房产中介

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菲律宾如何租房买房不被坑?马尼拉租房避坑指南 菲律宾房产中介

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马尼拉租房避坑指南

随着菲律宾的国门再度开放,越来越多的小伙伴摩拳擦掌准备南下淘金,BUT,对于那些在马尼拉的外国人而言,特别是华人同胞,除了那些公司包食宿的幸运儿之外,初次在马尼拉租房的人,很多人都不可避免的遭遇过各种各样的问题。

彩荣做房产中介几年来,见过太多太多华人同胞因为租房而与房东/中介/物业发生的纠纷,这里面,有的是语言沟通不畅,有的是对当地风俗国情了解不深,还有的则纯属事先没有仔细检查租房过程的细节,导致合同陷阱、房子转租争议、押金难以退还等等,让人防不胜防。

曾经,有人自嘲说:“租房,没掉过坑,你都不好意思说在菲律宾待过”。

辣么,疫情前后的马尼拉租房市场,有什么变化呢?

先说大环境:疫情大流行之前,由于众多国人疯狂涌入,导致马尼拉房地产供需严重失衡,因此一套住宅,只要地段OK,押二付十二,押二付六都是常态,收房当天,空房子就被公司的行政预定抢走,那时候的特点是房源大多在菲律宾房东手中,高昂的回报率,着实让众多菲律宾房东过足了数钱数到手抽筋的瘾,也让无数来自中国及东南亚地区的投资客,携带大笔资金进入沸腾的菲律宾房地产市场。

进入2022年,随着菲律宾国门两年紧闭,大批歪果仁回流祖籍国,目前马尼拉的房地产市场基本已处于谷底阶段,不要说押二付十二,就是押一付一,只要能租出去,不要让房东掏腰包付物业费,房东就知足了。

同时,由于疫情前的华人买家涌入,导致现在市场上有很多华人房东名下的房产已经处于交付招租状态,而众多华人因为疫情原因,无法入境菲律宾,只能委托中介或SPA(屋主全权授权代表)出租管理,SO,在众多华人房东和租房客的供需中间,中介起到了很重要的桥梁作用。

至少,同样的族群,沟通起来比较顺畅,彩荣一般习惯全过程透明,不管是换电器,还是升级家具,有什么需要沟通的,屋主,中介,租客三方建立一个小群,确定好事项后,我们中介协助跟进,透明,简单,高效,对于租客和房东而言,是双赢的结果。如果是租客没有微信使用纸飞机的,就没办法组建小群了,还有的房东嫌麻烦,不愿意介入,全权委托给中介。

然鹅,在租客退房的时候,还是发现有各种各样的分歧和矛盾。

所以,为了避免租客遭遇租房陷阱,同时也为了保障房主的正当权益,彩荣将这几年房产中介的租房经验,从第三方中立客观的角度,为各位做一个分享。

01选择知名开发商开发的公寓:

首先菲律宾的住宅有很多种,别墅、民房、公寓等,甚至有同胞为了攒钱买机票,还有去本地VILLAGE里寻找LADY/kuya BEDSPACE(男生/女生床位)出租。

但是从彩荣个人而言,考虑到马尼拉本地的治安情况,加之当下疫情尚未远去,本地人因为缺乏收入,身为外国人,在马尼拉生存,安全是要放在第一位考虑的,因此没有完善安保和CCTV(中央监控)的住宅场所,彩荣不推荐各位考虑。

此外,选择高层共管公寓(condominium,简称condo)时,也需要考虑这家公寓的物业公司管理运营能力,其实看一栋大楼的物业管理如何,自己去看房的时候,物业是否严格登记,附属配套设施是否齐全,电梯是否便捷通畅,这些细节就可以反映出一家物业的管理水平。

对于不操心的懒人而言,选择菲律宾排名前几大开发商公寓,如:ayala,smdc,megaworld,DMCI等,这几家的物业基本服务都差不到哪里去。

推荐CONDO的原因:

A:有前台物业,有保安,有维修人员,CCTV遍布大楼,所以相对安全。

B:遇到事情可找大楼AdminOffice(物业办公室)处理、需要维修也有人工程师,有时候比如说空调出现故障,物业的维修效率很慢。水电这样紧急的事情还是很快的。

C:设施齐全,多数公寓带有健身房,游泳池(因为目前还在疫情警戒期间,不同物业的开放规则不一样),同时有垃圾房(Garbage room),倒垃圾也方便。

彩荣提示:在同等租金价位,地段的条件下,因为配套设施的老化原因,优先选择离办公室近,房龄短的新房。

02咨询屋主/spa房源具体设施:

租房的第二步,在确定要租哪栋公寓之后,通常问下已经在该公寓租房的同事/朋友,或自己在朋友圈及本地网站上搜索一下该房屋,应该就有不少屋主/spa的联系方式,这时候就不要偷懒,需要自己和屋主/spa确定具体房屋配套。

总结了下,基本询问要点包括如下:

A:要询问是否带家具电器,能不能养宠物(很多公寓不允许养宠,水族类除外),公寓内是否允许明火做饭(高层公寓为消防需要,通常严禁明火),是否有洗衣机或洗衣房,有无阳台,阳台可否抽烟及晒衣服(菲律宾法律严禁公共场合吸烟,同时部分公寓物业,不允许阳台晾晒衣服,违者会处以罚金),生活垃圾是放在门口还是放在垃圾房等,是否可以留宿朋友等。

这些细节都要提前问清楚,有条件的可以问业主要一份该公寓的罚款事项及罚款明细,这样做到心中有数。

(分享一个真实案例,读者小A搬入某公寓,他把垃圾放在走廊里,被物业第一次罚款500比索,第二次1000披索,第三次5000皮索,罚款明细单从他的门缝里面给他塞进去的时候,他也没当回事,物业人员敲门和他沟通这个事情,他也不开门,直到后面物业发邮件通知房东要把这个租客驱赶出去,租客才当回事去交罚款,每一层都有垃圾房,就不要把垃圾放在门口。因为不知情犯规之后,这就觉得很冤,收到罚单就觉得物业坑人,从而影响自己的居住体验。)

B:宽带。之所以把宽带单独拎出来讲是因为无论谁租房,可以一日无水,不能一日无网,可见网络对于华人租户的重要性。

在马尼拉的同胞应该都知道,不同运营商(ISP)的服务区域各异,而且不同ISP的服务也都不一样,有的物业还限制只能有指定的ISP服务商,所以房间里是否有宽带,宽带费用是多少,这个金额是屋主交还是自己交,都要事先问清楚。

若不含宽带,也要向屋主及物业/SPA询问申请安装宽带的方案和套餐。

C:前期选择两到三间房屋做意向了解,符合自己的意向需求后,可以让对发送房屋视频了解,然后决定是否实地看房,尤其是那种对朝向,阳光,噪音有敏感要求的租客,建议在租房之前,实地看房,来决定哪套适合自己。

03敲定付款诸多细节。

租房的第三步,通过视频,实地考察后,确定好自己要租住的具体房间后,就开始与屋主/SPA商谈租金及付款细节,准备签合同。

有关租金及付款细节方面:

A:明确租期和付款方式,因为当前房地产市场属于租客挑选房屋的选择多一些,因此租期和付款方式相对而言,较租客有利。

目前常见的租期为半年和一年,也有部分项目接受按月短租。

常见付款方式为押一付一,押二付一,押一付二付三付六不 等,如果遇到心仪的房子,业主不接受1+1的话,租客可以选择1+2(押一付二),尽量减少自己的押金。

有的屋主是本地菲人或外国人,习惯于接受现金+远期支票(PDC)付款,有的比较挑剔的屋主,还要求必须租客本人的支票,方可接受,因此付款的方式,需要事先确定一致。

B:付款币种及汇率:马尼拉是一个国际化的都市,房东来自世界各地,加之不同租客所在的公司,发工资的币种和方式也不同,因此租客和屋主/spa之间,付款币种最好提前协调好。

如果币种间需要兑换,一般以付房租当天的第三方(菲龙/菲信)汇率为参考。

C:确定费用明细,这里的费用指的是租客所缴纳的租金,租客在签合同之前,需要和房东/spa明确租金中包括事项,如租金是否包括宽带/水电/物业费等,不要觉得问的太多不好意思,事先多问两句,事后大家减少麻烦。

D:是否允许转租,及相关费用

因为公司搬迁或突然有事回国等原因,不少同胞难以按合同约定住满,而按照菲合同规定,提前解约方,无法要回押金,因此为避免意外损失,最好在合同签订之前,和屋主/SPA明确该房屋是否允许转租,以及转租的话,协助处理手续费用是多少。

备注:因为办理物业的登记变更手续,需要重新出合同及律师公证,存在一定成本,因此务必双方事先沟通一致,以免日后扯皮。

E:押金结算问题

按照国内租房的习惯,只要合同到期了,屋内的设备都没损坏的情况下,都是可以全额退回押金的。

在菲律宾,因为水电账单的滞后性,通常需要在搬离房屋后的一个月到俩月时间,才能拿到完整的账单,结算清楚。

卫生情况,我遇到过的多次租客跑了,餐桌上的食物残渣生了虫子,然后无数蛆虫在蠕动,这样的房间清洁起来太费事,呕吐的几天吃不下饭,你说,你这样糟蹋房东的房子,你自己就不觉得脸红么,还有的人,退房后,你去看他的马桶,上面沾着很多屎粑粑的痕迹,这些情况,肯定都是需要请人打扫,要出清洁费,要从押金里面扣除。

在菲律宾要押金,几乎是一个老大难问题,如果碰到菲律宾房东,尤其是那种除了拿房租时候出现,平时短信不回电话不接的那种,能拿回一半的押金就不错了。

对于这一点,彩荣坦言,也没有什么特别好的办法,之前有同胞租房,和菲房东白纸黑字的在合同里明确了退房俩月后,水电费结清,房间如无物品损毁,押金原数退回,但是押金一直要了6个月,每次菲籍房东都说只要有钱就给退,然后疫情期间,每次接电话的时候,都是一成不变的“Sorry.Maam,I hve no money now because pandemic(对不起,女士,我现在没收入,因为疫情大流行)…”

就为三四万比索的押金,就去BRGY(社区)控告或找律师走司法程序,有点得不偿失,BUT,如果经手的很多客户都是如此,这个中介估计每天最头疼的就是接电话和打电话了。

SO,很多中介干到后来销声匿迹的原因,不是因为市场没供需,而是被要不回来的押金,夹在租客和房东中间,纠缠的焦头烂额。

因此,现在彩荣一般做的短租项目,都是选择有百分百信任的房东,押金在SPA自己手里,租客退房,水电费结清,房间打扫干净,立马麻溜退押金。这样一来减少退押金的时间周期,方便租客资金使用;同时也避免出现上文那样的困窘场景。

04合同签订无小事。

终于要到了签合同的环节,神马,合同怎么都是英文的,拜托,我看不懂26个英文字母ε=(´ο`*)))。

看不懂英文的情况下,有人只是按照中介要求草草签字,事后却因为诸多条款没有事先沟通清晰,导致屋主/SPA和租客发生争执,租客说我事先啥都不知道只是签字,屋主说英文条款说的明白你都签字了怎么不认账之类吧啦吧啦。

SO,个人建议,作为租客,不要嫌麻烦,提前做好租房的功课,同时多收藏借鉴本攻略:),然后如果不会英文也没有关系,让起草合同的中介,把之前确定的事项,都明确在合同里,然后签合同的时候,给自己列一下这些细节的位置,谷歌/微信拍照翻译走起。

合同里,重点要看付款细节,1-10的数字英文相信大家都会,那么就需要看押金和租金,押金的英文security deposit,”预付”租金英文是advance ,签约时仔细看,分别是几个月,多少钱。

嗯,对了,在菲律宾,任何合同协议声明等文件,都是需要律师公证(notarization)之后才具备法律效力的,如果直接去找屋主签合同,不是所有屋主都这么老实去花钱公证的,有些时候会把合同以公证的名义拿走,不还给你,等到公司需要合同给报销房补时候就傻眼了。

所以合同公证这类事情,还是交给中介/SPA比较靠谱,同时记得合同都是一式两份,公证之后,房东一份,自己一份,自己那份留存,日后居住证明,房补,申请宽带,银行账户等事宜时,都用得着。

对于那些因为上班忙碌,无法抽出时间签订合同,想着一次性搬家利索的租客来说,确定好合同细节后,可以授权中介代为签字,但是需要让中介把合同签字公证后的电子版,每页都发送到聊天会话里,作为证据留存。

说到证据留存,从询问租房,到合同签订,包括按照约定支付房租,尽量采用文字聊天的方式形成证据,这样方便日后查找确认。

此外,尽量不要用纸飞机等隐匿性高的聊天APP(防止其中一方双删信息)。

05
中介的售后服务很重要:

对于中介来说,合同签订,款项收到转给房东,钥匙交给租客之后,才是漫长服务的开始(按照菲律宾的市场行情,一月租金的服务费,要服务租客和房东一整年)。

租客:中介,中介,我家的水龙头漏水了,你收我钱不能不管,快点来修。

我,请按你房间的室内对讲机,告诉前台来人维修,租客我不会英文,我,录一个视屏给保安看,保安就会看懂了…….

房东:中介,中介,物业发邮件告诉我有水费没有按时交,有罚款,你可要记得和租客要去物业支付罚款啊,不能让我房东出。

我:好的,好的,这就给通知租客电话……

你想象中的中介吹空调数钥匙收房租不亦乐乎,现实中却是手机聊天信息里总有消不完的红点点,方方面面事无巨细均要安排妥当,还要包容消化诸多情绪和化解潜在的争执,这钱挣得实在辛苦,所以也请租客和房东多设身处地,互相理解。

以下是公寓日常居住的小贴士,本人的中介经验总结,希望对各位租客有所帮助。

A:水电费账单要及时结清,避免罚款。电费是电力公司出,水费一般物业会出账单,账单会放在信箱或前台,请租客在入住前,和屋主/spa询问具体出账单日,如果太多欠费的话,会被停水停电,再次接入的话,会被收取高昂的重新接入费用。

B:缴纳水费可以去物业,交钱出票,水费通常一个月不会超过500P,建议嫌麻烦的租客,可以去物业一次性预存个1000比索,可以用很长时间。

电费可以选择去711便利店/银行/电力公司/SM商场便民柜台,拿着电费单就可以缴纳,也可以用GCASH等电子钱包在线缴纳,也可以下载一个 Meralco(电力系统) 的APP(需要谷歌/苹果海外市场账号),录入自己的电费单后,每个月出账日,电费都可以网络更新,也可以通过APP,自己缴纳电费。

网费基本类似于电费缴纳方式,拿着电子账单(soa),可以线下去交,也可以登录ISP官网,它们有自己的交费在线通道。

第一次不知道怎么交水电费,中介通常会协助租客去交,下次就会了,建议租客自己一定要学会交水电费。如果找那种网上代缴的,会有手续费50-100P不等,同时记得索要缴纳后的电子回执,不然有的代缴,你把钱交了给他们,他们没有帮你交,结果停水停电。

C:公寓的安保严格,无论是搬入还是搬出,租客都要提前来物业申请好GATE PASS门条,注明搬入日期,携带的行李及物品,然后找经理签字,给前台保安留档,否则到时候,保安会以没有预约,安保为由,拒绝搬入搬出。

日常居住时,涉及到大件的进出,都需要提前申请GATE PASS。

如果需要安装宽带或者施工时,先和屋主确认是否可以施工,避免因未沟通导致屋主扣除押金,同时施工需要WORK PERMIT(施工许可),这个和门条一样,都是租客去物业办公室(ADMIN OFFICE)去申请。

较新的公寓里,会有楼宇对讲,对于突发紧急事件,比如跑水,楼上漏水等,租客发现情况后,第一时间按对讲,呼叫保安上来紧急联络工程师,应急处理,然后报修,避免损失扩大化。

搬出退房的时候,有的物业还需要结清各类费用后,才能放行。

D:菲律宾的物业,修缮速度较为迟缓,因为他们之间的公文流转,效率较低,对于严重影响居住体验的故障,比如马桶堵,空调坏,水管漏等情况,如果物业修缮速度迟缓,可以与屋主/spa沟通,协商自费寻找工程师,费用或由屋主报销,或者租客承担,切忌未沟通就做主,导致事后双方扯皮,无人买单。

以上便是一些杂七杂八的租房避坑指南,挣钱不易,希望大家在2022年,都能找到自己心仪的房子。住的温馨,走的时候,退的顺心。想了解更多欢迎联系和咨询我们,微信BGC998 电报@BGC998 

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