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菲律宾菲龙网房产经纪服务公司

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马尼拉房产地产中文服务公司


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本期来给大家科普下菲律宾的房产12的税问题

大半年以来,菲律宾期房的12%房产税,从张罗调低税基至200万的靴子要落地,一直到2021年1月1日税务局发文表明开始着手实行,再到杜特地总统签署法令通过,以SMDC为代表的开发商,已经按照新税基,开始收取了一波12%的房产税,再到最新6月11日,菲律宾税务局更新了最新收税公告,将房产税的税收标准又回调至319万。


如此一波三折,无论是吃瓜的群众还是正在下场买免税房的客户,纷纷大呼猝不及防,菲律宾政府怎么如此任性,仅仅7个月,变了三次脸。 本着实事求是的态度,彩荣先讲三次变脸的前后变化,再讲其中的博弈过程,最后讲一下今天彩荣和SMDC客服中心的实地了解,SMDC关于税务调整的建议。

第一折:从2020年10月下旬开始,以SMDC为代表的的一线开发商,通知客户在交易二手期房更名的过程中,2021年起,房价不到319万的单元公寓,将被征收房价12%的增值税(VAT)。

按照菲律宾税收法,以及菲律宾税务局(BIR)更新的RR13-2018法令中有关增值税(VAT)的部分,增值税三年一调整,2021年,正好属于调整之年。

按照该法令,2021年起,增值税的税基,从319万降低为200万,可以说,一旦此法案正式实施,市场上的免税房将被统统腰斩。

第二折:2021年头两个月,市场里成交的二手更名期房,新合同出来后,并没有按照税务局的规定增加VAT,坊间传说,因为疫情造成经济低迷,市场新房期房,成交数量持续阴跌,已有代表地产行业利益群体的议员,发表公开讲话,同时给财政部和税务局发函,建议慎重考虑调低税基一事。 彼时,因为舆论场中,议论纷纷,因此BIR也没有在那个时候,强行推进该法令的更迭与实施。

2021年,是杜特地总统的财税改革进入攻坚深水区,菲律宾参众两院为通过新税法 ——《企业复苏和税收激励法案》(Corporate Recovery and Tax Incentives for Enterprises (CREATE) Act),争分夺秒走流程等待批复成为法律。 在两院提供的税改草案里,房产增值税的免税门槛,从之前的319万宽松至420万比索,理由是刺激菲律宾的地产购买热情,为房产开发商松绑,加速地产行业的发展。
  然鹅,一向以穷人保护者自居的总统,觉得420万门槛容易漏掉太多税金,于是否决掉420万的宽松门槛,依旧按照原有税法规定,2021年住房的增值税(VAT)免税门槛,调整到200万比索。

消息公布后,SMDC,AYALA,对于旗下近期交易的免税房,纷纷跟进,推出自己的免税房补缴SOA的相关资料,  杜特地于2021年3月26日签署该法案,15天后,菲律宾国税局(BIR)发布了新的税收法规细则,该法规将实施《企业复苏和税收激励法案》(CREATE)的规定。

这是该故事的第二波转折,杜特地大笔一挥,绝灭了免税房从319万涨到420万的可能性。

第三折:经历了杜特地总统的钦点,VAT的靴子落了地,对于普通购买免税房的客户来说,增加了一笔不菲的费用,但是这笔钱,开发商拿不到,卖家拿不到,最后是归于国库。

买卖双方都没有利益,只是增加持有成本的结果会发生什么?答案是显而易见的免税房交易数量直线下降,去SMDC办事再不会经历等打印SOA排队一小时的局面。

本来房产市场已经几近躺平,现在唯一有点热乎气的免税房也被强行结扎,无论是卖家买家中介,都憋了一肚子不满情绪,再加之市场低迷,以为调低了税基可以增加税收,结果发现市场没交易了…… 从善如流的财政部,在一堆房产利益集团的游说下,从善如流的签署了更新备忘录,结果是第三折,菲律宾税务局于上周六发布了 RR 8-2021备忘录,该备忘录的重点是,鉴于菲律宾当下的是局面,为了刺激房地产经济。免征增值税(VAT)的房屋的门槛将保持在 319.9 万比索。 换句话说,兜兜转转了半年多,菲律宾免税房的增值税起征点,再一次回到了原点。
 

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